Código de Ética Profesional y de Normas de Conducta.

En vigor a partir del 1 de enero de 2011. Toda vez que en el presente código y preámbulo se utilice la palabra REALTORS®, este término incluirá a los asociados de los agentes inmobiliarios, REALTOR-ASSOCIATE®s. Si bien el Código de Ética Profesional establece obligaciones que podrían superar aquellas requeridas por la ley, en cualquier circunstancia en que el Código de Ética Profesional y la ley entraran en conflicto, prevalecerán las obligaciones establecidas por la ley.

Preámbulo

La tierra es la base de todo. Del uso inteligente y la amplia distribución de la propiedad depende la supervivencia y el desarrollo de las instituciones libres y de nuestra civilización. Los agentes inmobiliarios REALTORS® deben presumir que los intereses de la nación y sus ciudadanos requieren el mejor y más alto uso de la tierra y la más amplia distribución de la propiedad de la tierra. Estos intereses requieren la creación de vivienda adecuada, la construcción de ciudades funcionales, el desarrollo de industrias y de granjas productivas, y la conservación de un medio ambiente sano.

Intereses como los enumerados implican obligaciones que van más allá del comercio normal. Imponen una seria responsabilidad social y un deber patriótico a la cual deben consagrarse los agentes inmobiliarios REALTORS® y para la que deben prepararse en forma diligente. Por esto los agentes inmobiliarios REALTORS® deben esmerarse en mantener y mejorar las normas de la profesión y asumir junto con sus colegas la responsabilidad común por su integridad y respeto.

En reconocimiento y apreciación de las obligaciones que tienen con sus clientes y usuarios, el público y entre sí mismos, los agentes inmobiliarios REALTORS® se esfuerzan continuamente por llegar a estar constantemente informados de todo lo relativo a los bienes inmuebles, y además, siendo profesionales competentes, comparten voluntariamente los frutos de su experiencia y estudios. Haciendo acatar este Código de Ética Profesional y colaborando con las entidades reguladoras correspondientes, identifican y toman las medidas necesarias para eliminar aquellas prácticas que pudieran perjudicar al público o que pudieran desacreditar o deshonrar a la profesión. Los REALTORS®, al tener conocimiento directo de conductas que pudieran violar el Código de Ética Profesional y que involucrasen malversación de fondos o propiedades de clientes o usuarios, discriminación intencionada, o fraude que tenga como resultado un daño económico considerable, ponen tales hechos a disposición del correspondiente consejo o asociación de REALTORS®. (Enmendado 1/00)

Como comprenden que la cooperación con otros profesionales del gremio inmobiliario estimula los intereses de aquéllos que utilizan sus servicios, los REALTORS® instan la representación exclusiva de los clientes, no intentan aventajar de manera desleal a sus competidores, y se abstienen de hacer comentarios no solicitados sobre otros profesionales. En los casos en que se solicite su opinión, o cuando los REALTORS® creen que sus comentarios son necesarios, su opinión es expresada de manera objetiva y profesional, libre de la influencia de motivos personales o de ventajas o ganancias potenciales.

Hoy día, el término REALTOR® es sinónimo de competencia, imparcialidad e integridad, resultado del apego a un elevado ideal de conducta moral en las relaciones comerciales. Ningún incentivo de ganancia ni instrucción alguna dada por un cliente, puede justificar el abandono de dicho ideal.

La mejor guía para los REALTORS®, en la interpretación de esta obligación, es una que ha sido transmitida por siglos, condensada en la regla de oro: “Trata a tu prójimo como a ti mismo”.

Al aceptar esta norma como propia, los REALTORS® se comprometen a respetar su espíritu en todas sus actividades, tanto si se realizan en persona, mediante asociados o terceros, o por medios tecnológicos, y a realizar sus negocios de acuerdo con los principios establecidos a continuación. (Enmendado 1/07)
Obligaciones para con los clientes y usuarios

Artículo 1º

Cuando actúen como representantes en calidad de agentes del comprador, del vendedor, del arrendador, del inquilino o de otros clientes, los REALTORS® se comprometen a proteger y promover los intereses de sus clientes. Si bien esta obligación es primordial, esto no libera a los REALTORS® de su obligación de tratar con todas las partes honestamente. Cuando brindan servicios a compradores, vendedores, arrendadores, arrendatarios u otras partes no actuando en calidad de agentes, los REALTORS® continúan teniendo la obligación de tratar con todas las partes honestamente. (Enmendado 1/01)

Norma de conducta 1-1

Cuando los REALTORS® actúen como parte principal en una transacción inmobiliaria, permanecerán sujetos a las obligaciones establecidas por el Código de Ética Profesional. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 1-2

Las obligaciones establecidas por el Código de Ética Profesional abarcan todas las actividades y transacciones inmobiliarias tanto si se realizan en persona, de forma electrónica o a través de otros medios.
Las obligaciones establecidas por el Código de Ética Profesional son aplicables ya sea que los REALTORS® estuvieran actuando en calidad de agentes o estuvieran actuando en una capacidad legalmente reconocida como de representantes que no están actuando en calidad de agentes, excepto que toda obligación establecida exclusivamente para los agentes por ley o reglamentación no debe ser impuesta por este Código de Ética Profesional a los agentes inmobiliarios, REALTORS®, que no están actuando en calidad de agentes.

En el contexto de este Código de Ética Profesional, “cliente” significa la persona(s) o entidad(es) con quien el REALTOR® o la empresa del REALTOR® tiene una relación de representación en calidad de agente o una capacidad legalmente reconocida como de representante que no está actuando en calidad de agente; “usuario” es una de las partes de la transacción inmobiliaria que recibe información, servicios, o beneficios pero que no tiene relación contractual alguna con el REALTOR® o con la empresa del REALTOR®; “posible cliente” significa un comprador, vendedor, arrendatario o arrendador que no está sujeto a una relación de representación con el REALTOR® o la empresa del REALTOR®; “agente” es el titular de una licencia inmobiliaria (incluyendo corredores y asociados de ventas) que actúa en representación en calidad de gestor conforme lo establecido por la ley o reglamentación estatal; y “corredor” es el titular de un permiso inmobiliario (incluyendo corredores y asociados de ventas) que actúa como agente o en capacidad legalmente reconocida de representante que no está actuando en calidad de agente. (Aprobado 1/95, Enmendado 1/07)

Norma de conducta 1-3

Los REALTORS® no engañarán deliberadamente al propietario acerca del valor comercial de la propiedad, con el fin de asegurarse un contrato de venta inmobiliaria de la propiedad.

Norma de conducta 1-4

Los REALTORS®, no engañarán a los compradores o arrendatarios acerca de los ahorros u otros beneficios que pudieran obtener mediante el uso de los servicios del REALTOR®, con el fin de convertirse en el representante de dicho comprador o arrendatario. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 1-5

Los REALTORS® pueden representar al vendedor/arrendador y al comprador/arrendatario en la misma transacción únicamente tras haber puesto a ambos en pleno conocimiento de los hechos y con consentimiento escrito con conocimiento de causa de ambas partes. (Aprobado 1/93)

Norma de conducta 1-6

Los REALTORS® deberán presentar las ofertas y contra ofertas de manera objetiva y lo más rápidamente posible. (Aprobado 1/93, Enmendado 1/95)

Norma de conducta 1-7

Cuando los REALTORS® actúen como corredores con contrato de venta inmobiliaria de la propiedad, deberán presentar al vendedor o arrendador todas las ofertas y contra ofertas hasta el momento del cierre de la transacción o ejecución del contrato de arrendamiento a menos que el vendedor o arrendador haya renunciado por escrito a esta obligación del REALTOR®. Los REALTORS® no tendrán obligación de seguir poniendo la propiedad en el mercado después que el vendedor o arrendador haya aceptado una oferta. Los REALTORS® recomendarán que los vendedores o arrendadores obtengan asesoramiento legal antes de aceptar una oferta subsiguiente, excepto cuando la aceptación estuviera supeditada a la terminación del contrato de compra o arrendamiento preexistente. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 1-8

Cuando los REALTORS® actúen como agentes o corredores de los compradores o arrendatarios deberán presentar al comprador o arrendatario todas las ofertas o contra ofertas hasta que hubiera aceptación, pero no tendrán obligación de continuar mostrando propiedades a sus clientes después que una oferta haya sido aceptada a menos que se haya acordado algo diferente por escrito. Los REALTORS® que están actuando en calidad de agentes o corredores de compradores o arrendatarios recomendarán a los compradores o arrendatarios que obtengan asesoramiento legal si existen dudas acerca de la terminación de un contrato preexistente. (Aprobado 1/93, Enmendado 1/99)

Norma de conducta 1-9

La obligación de los REALTORS® de mantener la confidencialidad de la información (según la definición de la ley estatal) provista por los clientes en el curso de la relación que establecieran en calidad de agente o como representante legalmente reconocido que no está actuando en calidad de agente, continúa después de la terminación de la relación de representante actuando en calidad de agente o de cualquier representación en que no actuara en calidad de agente reconocida por la ley. Durante o después de la terminación de la relación profesional con sus clientes, los REALTORS® no deberán a sabiendas:

• Revelar información confidencial de sus clientes; o
• Usar información confidencial de sus clientes en desventaja del cliente; o
• Usar información confidencial de sus clientes para la ventaja del REALTOR® o de terceros a menos que: a) los clientes den su consentimiento luego de tener pleno conocimiento de los hechos; o b) sea requerido por orden judicial; o c) el cliente tenga intención de cometer un delito y la información sea necesaria para prevenir el delito; o d) sea necesario defender al REALTOR® o a uno de sus empleados o asociados contra una acusación de mala conducta.

De acuerdo con este Código de Ética Profesional, no se considerará confidencial la información concerniente a defectos latentes de materiales. (Aprobado 1/93, Enmendado 1/01)

Norma de conducta 1-10

Los REALTORS® deberán, de acuerdo a los términos y condiciones de su licencia inmobiliaria y del convenio de administración de la propiedad, administrar competentemente las propiedades de sus clientes con la debida consideración por los derechos, la seguridad y salud de los arrendatarios u otras personas que estuvieran legalmente en el lugar. (Aprobado 1/95, Enmendado 1/00)

Norma de conducta 1-11

Los REALTORS® que están empleados para mantener o administrar la propiedad de un cliente, deberán hacerlo con la diligencia debida y hacer los esfuerzos razonables para protegerla contra contingencias y pérdidas razonablemente previsibles. (Aprobado 1/95)

Norma de conducta 1-12

Al firmar un contrato de venta inmobiliaria, los REALTORS® deben informar a los vendedores o arrendadores de lo siguiente:

• la política de la empresa del REALTOR® respecto a la cooperación y el monto de cualquier compensación que se ofrecerá a los sub-agentes, agentes de compradores o arrendatarios y/o corredores con capacidad legalmente reconocida que no actúan en calidad de agentes del comprador o arrendatario;
• el hecho de que los agentes o corredores del comprador o arrendatario, aún cuando fueran compensados por el corredor con contrato de venta de la propiedad, o por el vendedor o arrendador, puede representar los intereses de los compradores o arrendatarios; y
• cualquier posibilidad de que el corredor con contrato de venta de la propiedad pudiera actuar como agente para las dos partes tras ponerlos en conocimiento del hecho. Por ejemplo: agente del comprador o arrendatario. (Aprobado 1/93, Numerado nuevamente 1/98, Enmendado 1/03)

Norma de conducta 1-13

Al firmar un contrato con el comprador o arrendatario, los REALTORS® deben informar a sus potenciales clientes de lo siguiente:

• la política de la empresa del REALTOR® con respecto a cooperación;
• la cantidad de compensación que deberá pagar el cliente;
• la posibilidad de alguna compensación adicional o compensatoria de otros corredores, del vendedor o del arrendador, o de terceros;
• cualquier posibilidad de que el representante del comprador o arrendatario pudiera actuar como agente para las dos partes tras ponerlos en conocimiento del hecho. Por ejemplo: corredor con contrato de venta de la propiedad, sub-agente, agente del arrendador, etc., y
• la posibilidad de que los vendedores o los representantes de los vendedores no traten la existencia, los términos o las condiciones de las ofertas como confidenciales a menos que la confidencialidad sea un requisito de una ley, reglamento o de un acuerdo de confidencialidad entre las partes. (Aprobado 1/93, Numerado nuevamente 1/98, Enmendado 1/06)

* Norma de conducta 1-14

Los honorarios por concepto de tasaciones u otros avalúos no deben depender del monto de la tasación o avalúo. (Aprobado 1/02)

* Norma de conducta 1-15

Los REALTORS, en respuesta a peticiones de los compradores o de los corredores en cooperación, deben revelar, con el permiso de los vendedores, la existencia de ofertas sobre la propiedad. En aquellos casos en que se autorice revelar esta información, los REALTORS® deben revelar, si se les solicita, también si las ofertas fueron obtenidas por el corredor con contrato de venta de la propiedad, otro corredor de la firma con contrato de venta de la propiedad, o por un corredor en cooperación. (Aprobado 1/03, Enmendado 1/08)

Artículo 2

Los REALTORS® deberán evitar la exageración, distorsión o encubrimiento de hechos pertinentes relacionados con la propiedad o la transacción. Los REALTORS®, sin embargo, no estarán obligados a descubrir defectos latentes en la propiedad, ni a hacer recomendaciones fuera del alcance de su licencia inmobiliaria, ni a divulgar hechos que sean confidenciales en el ámbito de la relación de agente o de representante que no está actuando en calidad de agente según lo establecido por la ley estatal. (Enmendado 1/00)

Norma de conducta 2-1

Los REALTORS® sólo estarán obligados a descubrir y revelar aquellos factores adversos que resultaran razonablemente aparentes a un experto en aquellas áreas requeridas por la autoridad que otorga la licencia inmobiliaria. El Artículo 2 no impone a los REALTORS® la obligación de ser peritos en ninguna otra disciplina profesional o técnica. (Enmendado 1/96)

Norma de conducta 2-2

(Numerado nuevamente como Norma de conducta 1-12 1/98)

Norma de conducta 2-3

(Numerado nuevamente como Norma de conducta 1-13 1/98)

Norma de conducta 2-4

Los REALTORS® no participarán en la mención de retribuciones falsas en documentos, a menos que se trate de una retribución obviamente nominal.

Norma de conducta 2-5

Para los propósitos del Artículo 2, no se considerarán “pertinentes”, aquellos factores definidos por la ley o reglamentación como “no materiales”, o que fueran expresamente mencionados por la ley o reglamentación como no sujetos a revelación. (Aprobado 1/93)

Artículo 3

Los REALTORS® deberán cooperar con otros corredores excepto cuando tal cooperación no beneficie al cliente. Esta obligación de cooperar no incluye la obligación de compartir comisiones ni honorarios, ni de compensar al otro corredor. (Enmendado 1/95)

Norma de conducta 3-1

Cuando los REALTORS® actúan como agentes o corredores exclusivos del vendedor o arrendador, establecen los términos y condiciones de las ofertas de cooperación. A menos que esté expresamente indicado en la oferta de cooperación, los corredores que cooperan no pueden asumir que la oferta de cooperación incluye una oferta de compensación. Los términos de compensación, si es que los hay, deberán ser determinados por los corredores que cooperan antes de comenzar las negociaciones para aceptar la oferta de cooperación. (Enmendado 1/99)

Norma de conducta 3-2

Para que entre en vigor, cualquier cambio en la compensación ofrecida por servicios de cooperación debe comunicarse al otro REALTOR® antes que dicho REALTOR® presente una oferta para comprar o arrendar la propiedad. (Enmendado 1/10)

Norma de conducta 3-3

La Norma de conducta 3-2 no impide que el corredor con contrato de venta de la propiedad y el corredor que coopera realicen un convenio para cambiar la compensación por cooperación. (Aprobado 1/94)

Norma de conducta 3-4

Cuando el REALTOR® actúa como el corredor con contrato de venta de la propiedad, tiene la obligación de revelar de manera explícita la existencia de arreglos de comisión con índices dobles o variables (Por ejemplo: comisiones de montos diferentes si la venta o arrendamiento de una propiedad bajo contrato de venta ha sido el logro de la empresa del corredor con contrato de venta inmobiliaria de la propiedad o si resulta del trabajo del vendedor o arrendador o de un corredor trabajando en cooperación.) El corredor con contrato de venta de la propiedad deberá, tan pronto sea posible, revelar la existencia de tales convenios a potenciales corredores en cooperación, y deberá, en respuesta a las averiguaciones de los corredores trabajando en cooperación, revelar el monto diferencial que resultaría de una transacción en cooperación en comparación con el que resultaría de una venta o arrendamiento resultado del esfuerzo del vendedor o arrendador. Si el corredor trabajando en cooperación es un representante del comprador o arrendatario, el representante del comprador o arrendatario deberá revelar dicha información a su cliente antes que el cliente haga una oferta de compra o arriendo. (Enmendado 1/02)

Norma de conducta 3-5

Antes y también después de la ejecución de un contrato de compra o arrendamiento, es obligación de los sub-agentes revelar inmediatamente al agente del principal todos los hechos pertinentes. (Enmendado 1/93)

Norma de conducta 3-6

Los REALTORS® deberán revelar la existencia de toda oferta aceptada, incluyendo ofertas con contingencias no resueltas, a todo corredor que busque trabajar en cooperación. (Aprobado 5/86, Enmendado 1/04)

Norma de conducta 3-7

Cuando un REALTOR® solicite información de otro REALTOR® acerca de una propiedad que estuviera sometida a un convenio de administración o de contrato de venta o arrendamiento, el REALTOR® deberá revelar su condición de tal y si su interés es personal o si es en nombre de un cliente, y si fuera en nombre de un cliente, el tipo de relación con el cliente. (Enmendado 1/11)

Norma de conducta 3-8

Los REALTORS® no falsearán la información sobre las posibilidades de acceso para mostrar o inspeccionar una propiedad bajo contrato de venta. (Enmendado 11/87)

Norma de conducta 3-9

Los REALTORS® no deberán proporcionar acceso a una propiedad bajo contrato de venta en términos fuera de aquellos establecidos por el propietario o el corredor de la propiedad bajo contrato de venta. (Adoptado 1/10)

Nueva norma de conducta 3-10

La obligación de cooperar establecida en el Artículo 3 se refiere a la obligación de compartir información sobre las propiedades bajo contrato de venta y en poner a disposición de otros corredores las propiedades para mostrarlas a potenciales compradores o arrendatarios cuando sea en beneficio del vendedor o arrendador. (Adoptado 1/11)

Artículo 4

Los REALTORS® no podrán adquirir intereses económicos en bienes inmobiliarios, ni comprar o presentar ofertas para sí mismos, miembros de su grupo familiar inmediato, sus empresas o sus miembros, o cualquier entidad en la que tuvieran intereses económicos como propietarios, sin dar a conocer, al propietario o al agente o corredor del propietario, su verdadera situación. Cuando vendan bienes inmobiliarios de su propiedad, o en los que ellos tuvieran algún interés económico, los REALTORS® deberán revelar, por escrito, al comprador o al representante del comprador, su calidad de propietarios o sus intereses económicos. (Enmendado 1/00)

Norma de conducta 4-1

Para la protección de todas las partes, las revelaciones requeridas por el Artículo 4 deberán ser por escrito y provistas por los REALTORS® antes de la firma de todo contrato. (Aprobado 2/86)

Artículo 5

Cuando tengan intereses económicos actuales o previstos sobre una propiedad o su valuación, los REALTORS® no proveerán servicios profesionales sobre la misma, a menos que dichos intereses económicos sean específicamente revelados a todas las partes involucradas.

Artículo 6

Los REALTORS® no aceptarán comisión, reembolso o ganancia alguna por gastos hechos en nombre del cliente, sin el conocimiento y el consentimiento del cliente.
Cuando recomienden productos o servicios para bienes inmobiliarios (por ejemplo: seguro para la vivienda, programas de garantía, préstamos hipotecarios, garantía sobre el título de propiedad,etc.), los REALTORS® deberán revelar a los clientes a quienes hicieran tal recomendación, la existencia de beneficios económicos u honorarios, excepto honorarios inmobiliarios por recomendaciones, que el REALTOR® o la empresa del REALTOR® pudieran recibir como resultado directo de dicha recomendación. (Enmendado 1/99)

Norma de conducta 6-1

Los REALTORS® no recomendarán ni sugerirán a sus clientes o usuarios el uso de servicios de otra organización o entidad comercial en la que tuvieran intereses económicos directos sin revelar, al tiempo de la recomendación o sugerencia, la existencia de dichos intereses económicos. (Enmendado 5/88)

Artículo 7

Aún cuando estuviera permitido por la ley, los REALTORS® no aceptarán ser compensados en una transacción por más de una parte sin revelarlo a todas las partes y sin el consentimiento escrito con conocimiento de causa del cliente o de los clientes del REALTOR®. (Enmendado 1/93)

Artículo 8

Los REALTORS® deberán depositar en una cuenta especial en una entidad financiera apropiada, separado de sus propios fondos, todo dinero que les sea confiado para su administración por otras personas, como ser depósitos en garantía, fondos fiduciarios, dinero de clientes, y otros fondos similares.

Artículo 9

Para la protección de todas las partes involucradas, los REALTORS® asegurarán, siempre que sea posible, que todos los convenios relacionados con transacciones inmobiliarias incluyendo, pero no limitándose a, convenios de venta y representación, contratos de compra y de arrendamiento sean por escrito, en lenguaje claro y comprensible, y que expresen los términos, condiciones, obligaciones y responsabilidades específicas de las partes. Al momento de la firma o de poner las iniciales en el documento, se deberá entregar a cada una de las partes de dichos contratos o convenios una copia de cada contrato o convenio. (Enmendado 1/04)

Norma de conducta 9-1

Para la protección de todas las partes involucradas, los REALTORS® deberán ejercitar el cuidado razonable para asegurar que los documentos pertinentes a la compra, venta o arrendamiento de bienes inmobiliarios, sean actualizados mediante el uso de extensiones o enmiendas por escrito. (Enmendado 1/93)

Nueva norma de conducta 9-2

Al asistir o posibilitar a un cliente o usuario a establecer una relación contractual (es decir, contratos de venta de propiedad y representación, contratos de compra, contratos de arrendamiento, etc.) de forma electrónica, los REALTORS® harán todo lo posible para explicar el carácter y divulgar los términos específicos de la relación contractual que se establece antes de que la parte contratante acepte el contrato. (Adoptado 1/07)